El preaviso de desalojo por venta
Desde el 1 de enero de 2018, el arrendador (o su representante) debe proporcionar un aviso de información reglamentaria en todo preaviso de desalojo por venta o por recuperación.
Este aviso es obligatorio solo para las viviendas vacías alquiladas como residencia principal.
Eres propietario arrendador, deseas vender y tu propiedad está actualmente ocupada por un inquilino. Es más fácil vender sin inquilino, y para ello debes notificar el preaviso de desalojo por venta a este último.
¿Por qué dar un aviso de desalojo a tu inquilino antes de vender?
Un inquilino está ocupando la vivienda que deseas vender. Tienes dos opciones: dar un aviso de desalojo por venta a tu inquilino o vender la propiedad con el inquilino en el lugar. Para tomar tu decisión, debes saber que la venta de la propiedad será más rápida si está libre de inquilinos que si está ocupada. De hecho, el futuro comprador (salvo que sea un inversor) preferirá poder mudarse cuando lo desee a su nueva vivienda. También hay que tener en cuenta que una propiedad vacía de inquilinos podrá venderse a su precio justo, mientras que el precio de venta de una propiedad ocupada sufre una depreciación promedio del 20%.¿Qué procedimiento seguir para dar el aviso de desalojo a tu inquilino?
No es posible rescindir el contrato de alquiler de tu inquilino antes de la fecha de su aniversario, es decir, cada 3 años para alquileres sin muebles. El aviso debe ser notificado a todos los firmantes del contrato. Las personas casadas son titulares conjuntos del contrato, por lo que debes enviar un aviso a cada uno de ellos. Sin embargo, no estás obligado a enviar un aviso al conviviente (ya sea en pareja de hecho o no) si su nombre no figura en el contrato. Como arrendador, debes cumplir conscientemente con lo que establece la ley para dar el aviso de desalojo. Si se hace incorrectamente, el aviso y la rescisión del contrato de arrendamiento no serán válidos y carecerán de valor legal. El contrato, al llegar a su fin, se renovaría automáticamente. Estas son las condiciones que debes cumplir para que tu carta de desalojo sea válida: Nuestra oferta de gestión de alquileres a largo plazo – Carmen Immobilier
Preaviso de desalojo por venta:
Para vender una propiedad libre de ocupantes, debes respetar un preaviso de 6 meses antes del final del contrato para los alojamientos alquilados vacíos, y de 3 meses para los alojamientos alquilados amueblados. La carta de aviso de desalojo por venta debe ser entregada a tu inquilino a más tardar 6 meses (3 meses para los amueblados) antes del final del contrato, teniendo en cuenta los posibles retrasos del servicio postal. Si el correo se envía antes, no cambia las fechas de finalización del contrato o del periodo de derecho de preferencia.Contenido de la carta de desalojo por venta:
- Para una vivienda vacía: La carta de desalojo debe indicar claramente que el aviso es para vender. También deben mencionarse el precio, las condiciones de venta, los números de la propiedad, apartamento y anexos incluidos, y las participaciones. El aviso debe incluir la designación de los locales tal como aparece en el contrato de arrendamiento. También deben transcribirse los primeros 5 párrafos del artículo 15-II de la ley de 1989. Para evaluar correctamente el precio, se debe basar en una estimación precisa para la cual puedes recurrir a un asesor inmobiliario. La estimación es gratuita.
- Para una vivienda amueblada: solo debe indicarse el motivo de desalojo «para vender» en la carta.
Vivienda vacía: ¿qué es el derecho de preferencia?
El inquilino presente tiene un derecho de preferencia, es decir, tiene prioridad sobre cualquier otro comprador para adquirir la propiedad puesta a la venta si desea convertirse en propietario. La carta de desalojo enviada actúa entonces como una oferta de venta a favor del inquilino. Sin embargo, el inquilino debe aceptar la oferta dentro de los primeros 2 meses del preaviso. Atención: si el inquilino no acepta la oferta y el vendedor vende a un precio inferior, es obligatorio notificar al inquilino sobre la bajada del precio: hablamos del derecho de preferencia subsidiario.Hay que tener en cuenta que el derecho de preferencia no se aplica en ciertas situaciones:
- No es aplicable si deseas vender la vivienda a un miembro de tu familia (hasta el tercer grado).
- Si el alquiler es de una vivienda amueblada.
- Si el inmueble es considerado insalubre según los criterios de la ley. A tener en cuenta: un aviso de desalojo por venta notificado verbalmente a un inquilino no tiene ningún valor, al igual que un aviso que no respete los plazos legales de preaviso (demasiado pronto o demasiado tarde).
